Como investir em imóveis para obter uma renda mensal

Não são poucos os brasileiros que compram imóveis para garantir uma renda mensal ao longo dos anos. A principal dificuldade enfrentada por essas pessoas é escolher um imóvel que seja rentável para o proprietário e atrativo para os inquilinos durante décadas. No mercado imobiliário, o que mais se repete é que os imóveis comerciais costumam ser um melhor negócio que os residenciais para os investidores por dois motivos: 1) é possível fechar contratos de locação com prazos mais longos de duração; e 2) empresas geralmente pagam mais do que pessoas físicas, seja em restaurantes, hotéis ou ao alugar escritórios.

Mesmo apenas dentro do universo de imóveis comerciais, ainda há uma infinidade de opções para os investidores. Algumas delas, como a compra de salinhas comerciais, já não são mais consideradas decisões atrativas de investimento devido aos altos preços do metro quadrado.

Para entender onde ainda existem oportunidades, EXAME.com conversou com Guilherme Rossi Cuppoloni, sócio da GR Properties e um dos filhos de João Rossi, controlador da Rossi, uma das maiores incorporadoras do país. A GR Properties se especializou na incorporação de imóveis geradores de renda como condomínios de galpões logísticos, escritórios comerciais em bairros afastados e edifícios residenciais semelhantes a flats, mas não atua com shoppings, hotéis ou lajes corporativas. Leia a seguir os conselhos de Guilherme Rossi a quem planeja investir em imóveis para ter uma renda mensal:

Considero que os galpões industriais são a melhor opção para o investidor que planeja ter um imóvel perto de São Paulo. Esses galpões oferecem uma solução logística para as empresas, que precisam lidar com as restrições impostas para o tráfego de caminhões na cidade durante o dia. Não tenho dúvida que para essas companhias, o aluguel é a melhor opção. Comprar um terreno e montar um galpão próprio prejudica o balanço delas. A empresa empata um dinheiro que deveria ser aplicado na operação. Então existe demanda por esse tipo de imóvel.

Para o proprietário, a principal vantagem dos galpões é a rentabilidade. A GR Properties construiu um galpão logístico em Jundiaí que começou a ser locado há quase um ano. Reunimos 21 investidores e cada um colocou cerca de 3 milhões de reais no negócio. Hoje todos os espaços estão alugados. Os 60 milhões de reais investidos para erguer o imóvel permitiram uma geração de caixa mensal de cerca de 700.000 reais em aluguéis. É um retorno bruto de 1,16% ao mês – ou mais ou menos 1% descontados os impostos e as despesas administrativas.

É por isso que acho que os galpões são melhores investimentos que os escritórios de alto padrão, por exemplo. Em São Paulo, o retorno é maior. A escassez desse tipo de imóvel pode ser medida em números. Há um estoque total de cerca de 7 milhões de metros quadrados em galpões logísticos no Brasil enquanto que no México há existem milhões de metros. O estoque deles é mais do que seis vezes maior. Então temos aqui um cenário em o proprietário dá o preço para o aluguel – o melhor dos mundos para qualquer investidor.

Não estou dizendo que isso também não acontece com as lajes corporativas. Há tanto escassez de escritórios de alto padrão no Rio e em São Paulo quanto de galpões. A diferença é que há um número bem maior de lajes corporativas previstas para serem entregues nos próximos anos. Já os aluguéis dos galpões são e devem se manter atrativos. Como os atuais contratos são indexados ao IGP-M, esse rendimento tende a subir nos próximos anos. Se o preço dos imóveis continuar a subir, o investidor também sai ganhando – ainda que não seja possível contar com isso indefinidamente.

Em relação às salinhas comerciais, as vantagens dos galpões são ainda maiores. Esses pequenos escritórios são mais difíceis de alugar. Se a empresa precisa de 200 metros quadrados em um prédio com centenas de salinhas de 40 metros, tem que juntar cinco inquilinos com imóveis contíguos. É raro haver alguém para organizar isso. Então é provável que o contrato não seja fechado. Também não há uma estrutura de pós-venda para ajudar os investidores a conseguir inquilinos. Por último, é difícil de conseguir a adesão da maioria dos proprietários para realizar reformas e manter os imóveis competitivos.

O principal risco de qualquer imóvel comercial é a vacância. Como os galpões logísticos geralmente incluem poucas unidades, eu mesmo ajudo os investidores a conseguir inquilinos. Dou assessoria para o fechamento do primeiro contrato de locação sem cobrar nada a mais por isso. O outro risco é o de liquidez. Então também ajudo quem decide vender seu galpão a encontrar um comprador. Dos 21 proprietários de Jundiaí, cinco já se desfizeram do negócio em transações fechadas rapidamente.

Antes de entrar em um negócio como esse, o investidor deve ficar atento à reputação do incorporador. No momento em que os recursos são captados, a empresa só terá um projeto, as licenças de construção necessárias e um terreno onde talvez já esteja sendo feita a terraplanagem. O investidor precisa escolher uma empresa com bom histórico de entrega dos projetos prometidos para correr menos riscos.

Se fizer uma boa escolha, o investidor será recompensado. Quem compra um galpão no estágio inicial de construção pode obter um retorno mais alto lá na frente. Só consegue 1,16% de retorno quem compra primeiro o projeto. Quem entra nesse negócio quando o galpão já está pronto e com um inquilino dentro provavelmente vai obter algo mais próximo a 0,7% ou 0,8% do investimento em aluguéis mensais.

Outra coisa que todo investidor precisa olhar é a localização do empreendimento. É preciso estar perto de São Paulo. Mas em locais como o Rodoanel, por exemplo, acho que os preços ficaram inviáveis. Os terrenos estão caros demais. Então o preço de locação também será salgado para a empresa, o que eleva o risco de vacância. Pelo que tenho visto e feito, é mais inteligente comprar um terreno um pouco mais afastado da capital para depois cobrar um aluguel bem atrativo para a empresa. Foi por isso que decidimos construir em Jundiaí e que devemos entregar outros dois galpões industriais em Campinas , um deles ainda neste ano.

Para quem não pode colocar 3 milhões de reais em um imóvel, acho que os imóveis parecidos com flats podem ser um bom negócio. Esses imóveis estavam com preços muito interessantes há quatro ou cinco anos. Quem aproveitou muito bem a oportunidade para comprá-los a preços baixos foi o fundo imobiliário hotel MaxInvest [que, somente neste ano, já rendeu mais 58%]. Eles compraram a maioria dos flats de alguns edifícios, se tornaram síndicos do prédio e aprovaram reformas que tornavam esses imóveis atrativos para os inquilinos. O problema de alguns flats é que os prédios são velhos e necessitam de algum tipo de revitalização. Como venceram esse problema, eles estão ganhando um bom dinheiro.

Do ponto de vista do investidor, um ponto negativo dos flats é que os custos do condomínio costumam ser muito altos. O inquilino muitas vezes paga 3.000 reais por mês, por exemplo, mas só 1.500 reais chegam ao bolso do proprietário. O resto paga as despesas do prédio. Para driblar esse problema, a GR Properties vai lançar dois empreendimentos residenciais para locação, um na Vila Madalena, em São Paulo, e outro no bairro do Cambuí, em Campinas.

A ideia é que os edifícios tenham uma estrutura de serviços bem mais simples do que a que normalmente é oferecido em flats. Não será feita limpeza todos os dias, por exemplo. Teremos uma empresa terceirizada para prestar esse serviço duas ou três vezes por semana. Dessa forma, o custo mensal do condomínio será mais baixo, e mais dinheiro chegará ao bolso do investidor.

Fonte: Exame

Obras e reformas são capazes de incrementar em até 30% o valor de venda

modernização de algumas técnicas e a ampliação da tecnologia nos processos da construção civil refletiram também nas reformas residenciais. O que era demorado e complicado agora pode ser mais ágil.

De acordo com a engenheira e supervisora de obras da EPO, Márcia Santos Arruda, em linhas gerais, uma ampliação de área externa, por exemplo, que levaria seis meses, pode ser feita hoje em 30 dias.

Ela explica que produtos e sistemas de estruturas modernos permitem a substituição das ferragens, tijolo e cimento, facilitando e acelerando o processo.

"Utilizamos alternativas chamadas de serviços secos, onde construir uma parede é simples e rápido com o uso do stell framing ou do drywall, estratégias que nos permitem trazer a estrutura", define.

A aceleração dos processos favorece que as mudanças sejam feitas e, muitas vezes, as reformas são realizadas para valorizar o imóvel e ampliar o valor de venda no mercado. Uma nova pintura, a substituição da rede hidráulica e elétrica ou a troca das portas e janelas podem valorizar o imóvel e ajudar na hora de vender ou alugar.

Segundo profissionais do ramo, algumas mudanças são capazes de incrementar em até 30% o valor do empreendimento.

"Qualquer reforma valoriza um imóvel. Deve-se investir em bons acabamentos, melhora da circulação e, quando possível, entrada de luz natural. Às vezes, com pequenas mudanças, conseguimos modificar totalmente os espaços, valorizando e melhorando a visualização deste", garante.

Segundo a arquiteta Patrícia Guerra, da Faleiro Guerra Arquitetura, quem decide investir na renovação de um imóvel normalmente começa pelas áreas molhadas como cozinha e banheiro.

"Os apartamentos mais antigos possuem uma metragem maior comparado com os mais novos e, normalmente, esses ambientes necessitam de melhorias", disse.

No entanto, Patrícia lembra dos problemas com as obras e recomenda sempre o auxílio de um profissional capaz de orientar esse processo para evitar complicações no decorrer do processo e após a entrega.

"Uma reforma planejada de maneira equivocada pode virar uma dor de cabeça e não gerar nenhum retorno. Deve-se observar também o preço de mercado onde o imóvel está inserido, para que o investimento fique dentro da oferta da região", orienta.

O valor que será gasto com uma reforma varia, dependendo do tipo de material usado e da obra feita. Porém, para a arquiteta Márcia Pacheco algumas medidas devem ser tomadas para evitar problemas. "É importante realizar a pesquisa de mão de obra, sendo necessário pelo menos dois orçamentos de profissionais diferentes. O ideal é que seja um preço fechado dos serviços para não ter surpresas desagradáveis", disse.

Com relação aos materiais usados, a arquiteta destaca que pesquisar os valores é importante, mas sem jamais deixar a qualidade cair. "Deverá ser observado o piso, a pintura e os materiais adequados para cada ambiente. Se possível vá devagar, sem ansiedade. Se tiver a possibilidade de arrumar e reformar aos poucos, não há o risco de quebrar tudo e não ter condições para terminar a mesma", afirma.

Brasileiros querem reformar a casa

As famílias brasileiras querem uma casa com cara nova. Isso é o que afirma uma pesquisa realizada pela associação Clube da Reforma.

Segundo o estudo, as classes C, D e E são as que mais desejam realizar mudanças nos imóveis. Juntas, elas representam um total de quase 20 milhões de famílias que desejam fazer algum reparo na casa nos próximos 12 meses.

A pesquisa identificou que, quanto menor a renda, maior a vontade de realizar obras. O crescimento dos gastos com reforma das classes C, D e E, entre 2003 e 2010, foi de 40% e 100%, respectivamente.

A pesquisa identificou também que o brasileiro com mais de 30 anos procura cuidar melhor da casa. Segundo o estudo, 69% dos entrevistados nessa faixa etária querem investir seu dinheiro no imóvel. Nessa idade também a maioria (83%) disse que a casa é o local onde se sentem melhor.

O percentual cai para 65% entre os jovens com 15 e 24 anos, indica a pesquisa. O estudo ouviu 5.000 domicílios brasileiros nas principais regiões metropolitanas, no último trimestre de 2010.

Fonte: Jornal Pampulha - 10/08/2011

http://www.otempo.com.br/jornalpampulha/noticias/?IdNoticia=8523

Copa e Olimpíadas já aquecem o mercado imobiliário

A Copa do Mundo de 2014 e os Jogos Olímpicos de 2016 são alguns dos fatores que contribuem para aquecer o mercado imobiliário em todo o Brasil. Em algumas cidades, a valorização parece não ter limites.

Copa, Olimpíada e também o petróleo. Tudo contribui para valorizar os imóveis Brasil afora. Um apartamento moderno e luxuoso, localizado em Santos, no litoral de São Paulo, teve quase todas as unidades vendidas por até R$ 3 milhões. “Com a vinda da Petrobrás, os holofotes se acenderam em cima da cidade e passamos a ter toda essa divulgação que a cidade tem”, explica Ney Cordeiro, gerente de vendas.

De sul a norte do país, Manaus, capital do Amazonas, virou canteiro de obras. Os prédios novos estão por toda a parte graças ao aumento da renda da população e o crescimento dos negócios da Zona Franca. "Somos sede da Copa do Mundo, por isso, o investidor está trazendo para cá produtos para atender essa crescente demanda do mercado", afirma Marcelo Kinzem, dono de imobiliária.

Fonte: Band.com.br - 09/04/2011

http://www.band.com.br/jornaldaband/conteudo.asp?ID=100000419419

Crédito imobiliário terá R$ 105 bilhões este ano

Com total apoio do Banco Central, que pretende dar mais estímulos ao mercado, os bancos vão pisar fundo na concessão do crédito imobiliário, que tenderá a substituir o financiamento ao consumo – alvo de recentes restrições por parte da autoridade monetária. A previsão, segundo o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Luiz Antonio França, é de que a liberação de recursos para a casa própria cresça entre 40% e 50% em 2011, depois de dar um salto de 60% no ano passado. Caso as estimativas se confirmem, somados os recursos da caderneta de poupança (R$ 82,5 bilhões) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (R$ 23 bilhões), será liberada a quantia recorde de R$ 105,5 bilhões, o suficiente para a compra de 1,2 milhão de imóveis novos e usados.

Na avaliação do presidente do Banco Central, Alexandre Tombini, será muito saudável para o sistema financeiro ampliar os recursos para o crédito imobiliário, de mais longo prazo, menos arriscado e com impacto menor sobre a inflação. Nos últimos anos, destacou Tombini, o crédito total, que chegou a 50% do Produto Interno Bruto (PIB) do país, foi puxado pelo consumo. Mas, diante do recrudescimento da inflação e do excesso de demanda, foi preciso que o BC agisse para frear o endividamento de curto prazo dos brasileiros, reduzindo, ao mesmo tempo, as pressões sobre os preços e os riscos dos bancos, que podiam ser engolfados por uma bolha semelhante à que explodiu em 2008 nos Estados Unidos e levou o mundo à recessão.

Para induzir a mudança no perfil de crédito do sistema bancário, em dezembro o BC retirou R$ 61 bilhões do caixa das instituições por meio dos chamados depósitos compulsórios. Além disso, passou a exigir mais capital dos bancos para assegurar empréstimos e financiamentos de bens de consumo, especialmente automóveis, com prazos superiores a 24 meses. Imediatamente, o mercado elevou os encargos cobrados dos consumidores. Já para a casa própria, nada mudou. E a tendência é de que, nas próximas semanas, o governo dê novos incentivos ao crédito imobiliário.

Alternativas

Segundo o presidente da Federação Brasileira de Bancos (Febraban), Fábio Barbosa, um dos estímulos poderá ser a mudança na vinculação dos recursos captados por meio da caderneta de poupança. Hoje, obrigatoriamente, no mínimo 65% dos depósitos têm de ir para o financiamento da casa própria, o que cria uma série de distorções no mercado. “Precisamos repensar a vinculação do crédito imobiliário à poupança. Essa vinculação se tornou um problema”, disse. Barbosa destacou, ainda, que será preciso criar alternativas de financiamento à casa própria, pois a capacidade de liberação de recursos da caderneta tenderá a se esgotar até o fim de 2012.

No entender da presidente da Caixa Econômica Federal, Maria Fernanda Ramos Coelho, encontrar fontes alternativas à poupança para o crédito imobiliário é vital, sobretudo porque é a tradicional aplicação que garante o acesso da classe média à casa própria. “Mas não creio que esse seja um tema tão urgente. Na minha opinião, a caderneta continuará sendo a principal financiadora de imóveis do país. O FGTS terá um papel mais social, atendendo à população de mais baixa renda (até 10 salários mínimos)”, afirmou.

Pelo sim, pelo não, a Caixa está se movimentando no exterior para captar recursos por meio de fundos. Esse dinheiro será destinado, preferencialmente, para financiamentos diretos às construtoras. O banco estatal, que responde por quase 70% do crédito imobiliário do país, também está emitindo títulos dando como garantias financiamentos que têm a receber. É o que se denomina securitização, ou certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), papéis que são comprados por fundos de investimentos e fundos de pensão. Pagam entre 10% e 12% ao ano de juros.

Juros estáveis

Apesar do aumento da taxa básica de juros (Selic) neste mês, ninguém do mercado acredita em elevação dos encargos cobrados nos financiamentos imobiliários, justamente por causa da vinculação dos recursos disponíveis à caderneta de poupança, que paga 6% ao ano mais a variação da Taxa Referencial (TR). Para o Banco Central, a tendência é de estabilidade nos custos, devido à grande concorrência entre bancos. Nos contratos de imóveis avaliados em até R$ 500 mil, vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), as taxas têm variado entre 8,5% e 10% anuais mais a TR.

Para imóveis cotados no mercado acima de R$ 500 mil, os juros vêm oscilando entre 10% e 12% ao ano além da TR. Quando o financiamento é feito diretamente pelas construtoras, os custos são maiores: 1% ao mês, mais a variação do Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), que, no ano passado, subiu 11,32%, a maior alta desde 2004. Quer dizer: quem optou por negociar direto com as empresas viu as prestações subirem mais de 20% apenas em 2010.

O que foi o mercado imobiliário em 2010

De 2000 a 2004, os incorporadores paulistanos lançaram na cidade de São Paulo em média 24,9 mil unidades/ano, segundo a base de dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio).

À época, os lançamentos da Região Metropolitana de São Paulo (RMSP), que compreende 39 cidades, respondiam pela oferta de pouco mais de 33 mil unidades/ano, ou seja, durante cinco anos a capital representava aproximadamente 75% de todos os lançamentos realizados.

Em setembro de 2005, iniciou-se o processo de abertura de capital de empresas incorporadoras por meio da oferta na bolsa de valores de ações da Cyrela, movimento que levou, entre 2006 e 2007, mais de 20 empresas de setor a fazer o mesmo.

De 2005 a 2009, o mercado mudou substancialmente não só de patamar, mas também geograficamente, pois a média de unidades lançadas na cidade de São Paulo subiu para 31,1 mil unidades/ano a na RMSP para pouco mais de 49,4 mil unidades/ano. Os números falam por si, pois a média de crescimento na cidade, neste período, foi de 25%, na RMSP o incremento foi de quase 50%.

Em 2009, a cidade representava 59% dos lançamentos realizados na região. Nesse período, houve o lançamento de 29 empreendimentos de escritórios (4.397 unidades), dos quais 23 somente no município de São Paulo.

Os relatórios econômicos dos últimos cinco anos confirmam o ótimo momento pelo qual passa o financiamento imobiliário com redução de taxas de juros, aumentos de prazos de financiamento, maior concorrência entre os agentes financeiros, consolidação da alienação fiduciária. Deixam claro que a estabilidade econômica foi fundamental para o crescimento sustentado do mercado, pois a população se sentiu mais segura em decidir pela aquisição do imóvel, com opção de financiamento bancário. Isso se deve aos baixos índices de desemprego, ao crescimento da massa salarial e da renda real e de outros fatores macroeconômicos.

Porém, não podemos deixar de lembrar que a migração dos incorporados da maior cidade do País para locais menores que não tem a ver com problemas de ordem econômica ou falta de demanda. É reflexo da escassez de terrenos na capital, da falta de revisão do Plano Diretor Estratégico e, consequentemente, da Lei de Zoneamento, da escassez de estoques de áreas para outorga onerosa e do excesso de burocracia na aprovação de novos projetos.

Aguardamos para 2011 um crescimento de 10% no volume de lançamentos imobiliários na cidade e na RMSP neste ano, correspondendo a aproximadamente 35 mil unidades e 59 mil unidades, respectivamente. Os números são idênticos aos de 2008 pra a capital e inferior as 63 mil unidades lançadas na RMSP.

Conforme acompanhamento de outras pesquisas realizadas em 15 cidades do País que integram a Comissão da Indústria Imobiliária da CBIC (Câmera Brasileira da Indústria da Construção), podemos prever que este será o comportamento do mercado imobiliário em todo o território nacional.

Revista Exame - Vai uma casa aí?

Com os dizeres "Aluguel, nem pensar" colocados na lateral, uma van da Sol, divisão de imóveis populares da imobiliária paulista Fernandez Mera, estacionou nas proximidades do terminal rodoviário de Barueri, na região metropolitana de São Paulo, na manhã de 18 de maio. Antes mesmo de o coordenador gritar a palavra de ordem aos dez corretores uniformizados de camisa amarela - "Vamos à guerra!" -, uma senhora interessada na compra da casa própria já pedia informações. Minutos depois, as dezenas de pessoas enfileiradas que aguardavam no terminal a chegada dos ônibus carregavam nas mãos o folheto verde com a informação de que é possível adquirir um imóvel por 56 000 reais. No final do dia, os corretores contabilizavam nas pranchetas 311 cadastros de interessados. O "arrastão" da casa própria, feito também em saídas de estações de metrô, ruas de comércio popular e dentro de grandes empresas, é uma das estratégias usadas pelos 300 corretores da Sol para vender casas e apartamentos a consumidores que nem sequer sabem que têm renda suficiente para adquiri-los. A possibilidade de adentrar nesse imenso terreno praticamente inexplorado fez com que a venda de imóveis para a baixa renda se tornasse um mercado com vida própria. Em agosto, a Sol será transformada em uma empresa separada da Fernandez Mera, com sede e equipe próprias. Em termos de lançamentos, a nova imobiliária deve logo ultrapassar a própria empresa que a originou. A expectativa da Sol é lançar 6 000 unidades no segundo semestre - o triplo da Fernandez Mera. Na Lopes Brasil, maior imobiliária do país, o ritmo das vendas para a baixa renda também vem surpreendendo. "Estamos vendendo 60% das unidades no próprio lançamento. Na alta renda, leva cerca de seis meses para chegar a esse nível", diz Maurílio Scacchetti, diretor comercial da Habitcasa, empresa criada pela Lopes para comercializar imóveis populares. Nos últimos anos, diversos setores da economia brasileira viveram os efeitos transformadores da ascensão da nova classe média. As mudanças ocorreram tanto em produtos simples - a marca Cacau Show foi criada há nove anos para oferecer chocolates aos consumidores da classe C e hoje é a maior franquia de alimentos do país - quanto em serviços mais complexos, como o segmento de ensino superior, que viveu a proliferação de universidades particulares nos últimos anos. Diante do crédito mais farto e de uma boa dose de incentivos vindos do programa do governo Minha Casa, Minha Vida, a baixa renda se transformou num mercado atraente também para as imobiliárias. Segundo estimativas da Caixa Econômica Federal, mais de 700 000 famílias que estavam totalmente à margem desse mercado passaram a ter acesso ao crédito imobiliário no último ano.

O resultado dessa onda de potenciais compradores já é visível na concessão de crédito. Os financiamentos da Caixa para imóveis de até 130 000 reais, voltados para pessoas com renda de até dez salários mínimos, devem atingir 42 bilhões de reais neste ano - quase o triplo de 2008 e oito vezes mais do que o valor concedido no início da década. Só nos quatro primeiros meses de 2010, 160 000 casas e apartamentos foram vendidos por meio do Minha Casa, Minha Vida - o equivalente a 60% do total comercializado pelo programa em 2009. Com o aumento da demanda, as incorporadoras correm para lançar imóveis que se encaixem nesse perfil. Segundo dados da Lopes Brasil, a participação de unidades de até 130 000 reais no total de lançamentos chegou a 44% neste primeiro trimestre - em 1998, esses imóveis representavam apenas 23%. Imersas nesse mercado em ebulição, as imobiliárias estão dispostas, mais do que nunca, a entrar na disputa pela baixa renda. Diferentemente do princípio matemático, na comercialização de imóveis a ordem dos fatores altera, sim, o resultado. As empresas já aprenderam que o primeiro passo para uma venda de sucesso no segmento popular é descobrir a renda do interessado para posteriormente oferecer uma opção que caiba em seu bolso. "Não adianta mostrar um apartamento de três quartos a um cliente e depois frustrá-lo dizendo que ele não pode comprar", diz Sérgio Freire, presidente da Brasil Brokers, imobiliária com sede no Rio de Janeiro que criou em 2009 a Casa Fácil, divisão destinada a comercializar imóveis populares. Na alta renda, o processo é inverso. Primeiro, descobrem-se quais são os desejos do comprador - em que bairro quer morar, de quantas garagens precisa -, para depois falar em preços e formas de pagamento. A velocidade das vendas nos dois segmentos também é diferente. Segundo a imobiliária Lopes Brasil, de São Paulo, 32% dos clientes de baixa renda assinam o contrato na primeira visita - na alta renda, esse índice é de 15%. Apesar do pouco tempo de experiência, os corretores de imóveis para a baixa renda já têm uma estratégia consagrada para ajudar nas vendas: a indicação. Uma pesquisa da incorporadora mineira Direcional Engenharia mostrou que a indicação de familiares e amigos motivou 63% das vendas de um empreendimento popular em Manaus. A percepção é que a mesma estratégia vale, em maior ou menor medida, para outras regiões do país. A tática do boca a boca nesse caso é tão eficiente que os corretores desenvolvem, por conta própria, ações para receber mais nomes de potenciais compradores. No fim de 2009, um único corretor da Sol foi responsável por vender 85 apartamentos de um empreendimento popular em Osasco, na Grande São Paulo, ao oferecer produtos como panela de pressão e bola de futebol aos filhos de quem indicasse outros clientes.

Como a maioria do público de baixa renda está adquirindo um imóvel pela primeira vez, as imobiliárias e as incorporadoras também atuam como conselheiras. Não é raro ver os corretores ajudando os compradores a reunir os documentos para encaixá-los nos requisitos do Minha Casa, Minha Vida. Poucos sabem que é possível somar a renda de até três pessoas para participar do programa. O auxílio aos futuros moradores também é feito com orientações para a administração dos empreendimentos depois de prontos. "Se os condôminos concordarem, dá para faturar cedendo espaço para o comércio ou alugando o salão para casamentos", diz Roberto Senna, presidente da Bairro Novo, empresa do grupo Odebrecht responsável pelo segmento de imóveis populares. As imobiliárias e as incorporadoras também aprenderam que é necessário reforçar a divulgação em locais próximos aos empreendimentos. O motivo são as relações pessoais. Segundo uma pesquisa do instituto Data Popular, 44% da população da classe C tem o hábito de cuidar dos filhos dos vizinhos, ante 6,5% na classe A. A publicidade mais localizada tem um efeito colateral bem-vindo: reduz custos. As despesas comerciais de empresas do segmento popular chegam à metade dos gastos de companhias, como a Cyrela, que também realizam lançamentos de alto padrão. Até agora, a soma dessas estratégias tem dado resultado - os novos empreendimentos populares devem estar 100% vendidos antes de ficar prontos. As atenções se voltaram para as construtoras, responsáveis pela entrega dos imóveis. "Em algumas regiões, há dificuldade para conseguir mão de obra, o que pode gerar atrasos", diz Antônio Ferreira, diretor de incorporação da Gafisa. São as dores de um mercado em revolução - com tanta gente querendo deixar o aluguel ao mesmo tempo, é preciso cautela para que tudo termine bem.

1º Post

Não poderiamos escolher periodo melhor para a inauguração do blog da Finestra. Todo o trabalho realizado para a aprovação do Loteamento Solar do Ipê foi contemplado a data de 13 de maio atraves do Decreto Municipal nº 878/2010, que decreta a "Aprovação do Loteamento Solaro do Ipê". O Protocolo no Registro de Imóveis foi feito, agora é só aguardar. serão 62 Lotes para a Comercialização.